Czy ceny działek będą dalej rosnąć?

W Nowy Rok wchodzimy pełni obaw. Inflacja, konflikty, niepewna sytuacja gospodarcza. Wszystko to nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości, w tym również gruntowych, odnośnie do którego również pojawia się wiele pytań. Większość z nich dotyczy tego, jak w 2023 roku kształtować się będą ceny gruntów. Postanowiliśmy sprawdzić, co na ten temat mówią i piszą analitycy oraz specjaliści. 

Segment działek był w tym roku jedynym obszarem szeroko rozumianego sektora nieruchomości, na którym sytuacja pozostała relatywnie stabilna względem zawirowań makroekonomicznych i społeczno-gospodarczych. Oczywiście i tutaj zanotowaliśmy spadek popytu, nie był on jednak tak dramatyczny jak na przykład na mieszkaniowym rynku pierwotnym czy liczbie udzielonych kredytów hipotecznych. 

Unikalne cechu gruntów

Było to efektem specyfiki tego rodzaju nieruchomości, której kluczowe okazały się dwie funkcje: inwestycyjna i antyinflacyjna. Wobec rekordowo wysokiej inflacji klienci zaczęli “uciekać w działki”, aby uchronić kapitał przed utratą wartości. Z drugiej strony ze względu na wciąż mało atrakcyjne oprocentowanie depozytów czy dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku kapitałowym, właśnie grunty traktowali jako opłacalny walor i racjonalne rozwiązanie na trudne czasy (podobnie jak swego czasu postrzegane było złoto).

Najpilniejsze pytanie dotyczącego 2023 roku dotyczy oczywiście cen gruntów, które historycznie w długim terminie niemal zawsze zyskiwały na wartości. Logika nakazywałaby postawić hipotezę, że podobnie będzie na przestrzeni kolejnych miesięcy: popyt na dobrym poziomie i ograniczona liczba wolnych działek są czynnikami wpływającymi na wzrost cen.

Atuty inwestowania w grunty potwierdza w raporcie Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom: Grunty mogą być nie tylko ważnym aktywem w zdywersyfikowanym portfelu inwestycyjnym, ale też dają możliwość wybudowania nieruchomości, gdy nastaną lepsze czasy kredytowe. Ziemia nie generuje tak wielu dodatkowych kosztów utrzymania i w łatwy sposób można zwiększyć jej wartość, np. poprzez doprowadzenie mediów lub parcelację. Dodatkowo ziemia nie podlega inflacji, a jej wartość może z czasem rosnąć, zwłaszcza jeśli jest położona w atrakcyjnej lokalizacji np. w bliskiej odległości od planowanej inwestycji, czy przy linii brzegowej morza albo jeziora.

Prognozy cen w długim i krótkim terminie

Jeśli chodzi o ceny działek, rozdzielić należy w tym przypadku dwa oddzielne obszary: gruntów pod zabudowę wielorodzinną (deweloperzy) oraz zakupy klientów indywidualnych (działki rekreacyjne, budowlane pod second home, inwestycyjne lub pod budowę domków pod wynajem). W tym pierwszym przypadku większość analityków wskazuje na możliwy spadek cen w krótkim i średnim terminie. W odniesieniu do drugiego segmentu sprawa jest o wiele bardziej złożona. 

Obecnie w horyzoncie roku – dwóch najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia już wysoki poziom cen gruntów oraz ograniczenie popytu budowlanego w konsekwencji serii podwyżek stóp procentowych NBP i wysokich kosztów budowy - czytamy w raporcie PKO Banku Polskiego.

Z drugiej strony ten sam materiał przypomina, że jeszcze w pierwszym półroczu ceny gruntów rosły (podsumowanie całego drugiego półrocza dostępne będzie dopiero po nowym roku):  W 1h22 ceny gruntów pod zabudowę w dalszym ciągu rosły, choć nieco wolniej niż w 1h21. Boom mieszkaniowy powodował naturalny wzrost cen gruntów; jednocześnie malejąca liczba działek o rozsądnej cenie w największych miastach i zmiany preferencji konsumentów wzmocniły sprzedaż działek w mniejszych ośrodkach i na obszarach poza miastami.

Rynek deweloperski, choć znajdujący się pod silną presją przede wszystkim wynikającą z wysokiej inflacji i ze względu na rażąco pogarszającą się dostępności kredytów, stara się maksymalnie do tej trudnej sytuacji dostosować, szukając zakupowych okazji:

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.: Ceny gruntów wciąż podlegają urealnieniu. Zabezpieczamy bank ziemi pod  kątem przyszłych inwestycji. W tym roku pojawiło się na rynku wiele okazji cenowych, co skłoniło nas do zakupów. Optymalnie przygotowane  działki w dobrych lokalizacjach są poszukiwanym „towarem”, właściciele  mogą wstrzymywać się z decyzją o ich sprzedaży, o ile nie mają ku temu przymusu.

W podobnym tonie wypowiada się Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A,: W 2023 roku prawdopodobnie będziemy obserwować dalszy, niewielki spadek cen gruntów pod zabudowę.(...) Niewielkie przeceny oferowanych działek obserwujemy zresztą już dzisiaj. 

Ceny działek budowlanych 

Mimo wielu negatywnie oddziałujących na sektor nieruchomości wydarzeń w 2022 roku, segment działek budowlanych w odniesieniu do klientów indywidualnych czy inwestycyjnych (czyli mniejszych inwestorów lub klientów indywidualnych szukających gruntu pod budowę domków na wynajem) pozostawał raczej odporny na zawirowania.

Oczywiście mieliśmy do czynienia ze spadkiem popytu i zainteresowania gruntami, szczególnie w drugiej połowie roku - mówi Karol Bocheński, CEO Buylando. Nie było to jednak załamanie podobne do tego, jakie obserwujemy w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, szczególnie na rynku pierwotnym. Widoczna za to była duża zmiana w preferencjach osób poszukujących gruntów, co związane było z sezonowością. W pierwszej połowie roku klienci częściej interesowali się gruntami na Mazurach, od połowy wakacji rosła istotnie popularność działek w górach  - dodaje Karol Bocheński. 

Jak kształtować będą się ceny działek rekreacyjnych czy budowlanych pod całoroczną zabudowę wypoczynkową lub pod second home? W pojedynczych przypadkach spadek cen jest bardzo prawdopodobny, szczególnie  w sytuacji, w której sprzedający musi szybko sprzedać grunt. Jednak biorąc pod uwagę, że utrzymany zostanie poziom popytu, a także, że liczba działek jest ograniczona (szczególnie tych z linią brzegową czy pojedynczych działek widokowych w górach), istotnych spadków cen gruntów nie należy się spodziewać. 

Karol Bocheński, Baylando: Koniec roku stał pod znakiem obniżek cen, były to jednak wyłącznie świąteczne oferty promocyjne - ograniczone czasowo i ilościowo. Z rozmów z naszymi inwestorami oraz land deweloperami wiemy już, że również nie planują, przynajmniej w perspektywie pierwszego kwartału, obniżania cen gruntów. Czy jednak taki stan utrzyma się przez kolejne miesiące? Dziś bardzo ciężko odpowiedzieć na pytanie. Tu wszystko zależy od czynników makroekonomicznych - przede wszystkim poziomu inflacji, która według prognoz ma rzeczywiście w 2023 roku wreszcie wyhamować, nie nastąpi to jednak zapewne w pierwszym kwartale.