Działka bez dostępu do drogi publicznej — co zrobić? Uzyskanie dojazdu do nieruchomości

Są jeszcze w Polsce miejsca, gdzie infrastruktura budowlana znajduje się dopiero w fazie rozwoju i to właśnie na tych nisko zurbanizowanych terenach najczęściej można znaleźć nieruchomości bez zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Jeszcze do niedawna taka sytuacja stanowiła poważny problem dla właściciela planującego sprzedać działkę otoczoną ze wszystkich stron przez prywatne posiadłości. Aktualnie sprawa jest ułatwiona, jednak uzyskanie służebności przejazdu wymaga odrobiny zachodu związanego z uregulowaniem kwestii prawnych.

Czym jest droga publiczna?

Dokładna definicja drogi publicznej zawarta jest w treści ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którą jest to droga, która zalicza się do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej czy gminnej), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Istotnym zapisem jest powszechny dostęp do drogi oznaczający, że droga nie jest własnością prywatną i żeby się po niej poruszać, nie należy uiszczać opłat, ani otrzymywać zgody.

Działka bez dostępu do drogi publicznej — konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

Brak dojazdu do drogi publicznej to niewątpliwie wada fizyczna działki i bez ustanowienia służebności drogi koniecznej nie można złożyć zgodnego z prawdą wniosku o zapewnieniu faktycznego dostępu do drogi publicznej przy ubieganiu się o warunki zabudowy, co wiąże się z brakiem pozwolenia na budowę. Taka sytuacja wymaga od właściciela działki podjęcia działań prawnych mających na celu uzyskanie dojazdu do działki z wykorzystaniem sąsiednich nieruchomości. Oczywistą kwestią jest również niższa wartość działki oraz konieczność powiadomienia nabywców i zapisania w umowie informacji o tym, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi dojazdowej.

To może Cię zainteresować: O co pytać pośrednika przed kupnem lub sprzedażą nieruchomości?

Brak dostępu do drogi publicznej — jak to rozwiązać? Droga sądowa lub umowne ustanowienie służebności drogi koniecznej

Opcja związana z najmniejszym wysiłkiem potrzebnym do uzyskania możliwości ustanowienia drogi koniecznej wiąże się z posiadaniem uprzejmego sąsiedztwa. Sąsiad, który godzi się na udostępnienie fragmentu swojej działki pod wytyczne dla nas odpowiedniego dostępu do drogi publicznej to duże ułatwienie dla całego przedsięwzięcia. To rozwiązanie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej, podpisania umowy w formie aktu notarialnego oraz odnotowania ustanowienia tego ograniczonego prawa rzeczowego w księgach wieczystych obu nieruchomości. Za ustanowienie fragmentu przebiegającego przez działkę sąsiada ma on prawo pobierać korzyści finansowe w formie jednorazowej lub cyklicznej.

Zgodnie z treścią art. 145 § Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). W przypadku, gdy zależy nam, żeby mieć dostęp do drogi publicznej, ale właściciel sąsiadującego gruntu nie chce wyrazić zgody na przeprowadzenie drogi koniecznej przez teren jego działki budowlanej lub nieruchomości innego rodzaju jedynym rozwiązaniem będzie konieczność skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Właściciel, który nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, składa do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia działki wniosek o ustanowienie służebności gruntowej. Powinien on wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga. Do wniosku należy dołączyć również odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów nieruchomości należącej do wnioskodawcy. Kodeks cywilny stanowi, że droga przebiegająca przez sąsiednią działkę powinna w jak najmniejszym stopniu ją obciążać.

Kolejną możliwością uzyskanie dostępu do drogi jest uzyskanie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie. Ta opcja wymaga jednak sporo czasu, bo trwa 30 lat. Jeżeli właściciel działki bez dojazdu użytkuje istniejącą, utwardzoną drogę istnieje możliwość uzyskania tego rodzaju służebności. W takim przypadku nie dochodzi do wypłaty odszkodowania.

To może Cię zainteresować: Słup energetyczny na działce a budowa domu - jak uzyskać odszkodowanie?

Czy możliwe jest otrzymanie pozwolenia na budowę i sprzedaż gruntu bez dojazdu?

Jesteś właścicielem problematycznej działki bez przejazdu do drogi publicznej i chcesz ją sprzedać? Nie jest to niemożliwe i jeżeli kupujący wyraża zgodę na taką wadę fizyczną i jest zaznajomiony z jej występowaniem, nie będzie mógł powoływać się na wady fizyczne lub prawne w ramach rękojmi. Informacja o niedostępności dostępu do drogi takiej działki powinna być umieszczona w akcie notarialnym. Cena takiej nieruchomości będzie niższa, więc warto wcześniej ustanowić służebność, która przypisana jest do danej nieruchomości, a nie jej właściciela.