Masz działkę na terenie zalewowym? Zobacz, jak zaplanować budowę domu na takim obszarze
Aleksandra
Niska cena nieruchomości w zamian za bliskość natury i piękne widoki? Tu gdzieś musi tkwić haczyk. Dowiedz się, jakie są rodzaje obszarów powodziowych i poznaj procedury związane z budową na terenie zalewowym.
Dwa pojęcia terenów zalewowych
Tereny zalewowe to takie, które narażone są na częściowe lub całkowite zalanie w przypadku dużej ilości opadów, wezbrania rzek czy podniesienia się poziomu wód gruntowych. Wyróżnione zostały dwa typy:
- obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi, na których istnieje znaczące ryzyko powodzi lub duże prawdopodobieństwo jego wystąpienia,
- obszary szczególnie zagrożone powodzią - ze średnim (1%) i wysokim (10%) prawdopodobieństwem wystąpienia powodzi; obszary między linią brzegową i wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem zabezpieczonym takim wałem oraz wyspy i przymuliska.
Tereny położone przy zbiornikach wodnych potrzebne są przede wszystkim do ochrony przeciwpowodziowej, ponieważ spłaszczają falę wody, a do tego zwiększają retencję, minimalizując skutki następstw zarówno powodzi, jak i suszy.
Wody Polskie a budowa domu - ustawa o prawie wodnym
W 2018 r. weszła w życie ustawa Prawo Wodne, która znacząco ograniczyła możliwości budowy na obszarach zalewowych. Teraz chcąc zbudować dom, musisz zwrócić się w wnioskiem o wydanie pozwolenia bezpośrednio do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. To organ, który utworzono wraz z wyżej wymienioną ustawą. W nim uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy, dzięki której zdobędziesz uzgodnienia i pozwolenie na budowę.
Zgodnie z nowymi przepisami Wody Polskie wydają opinię do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, tworzonych przez gminy i województwa. Uwzględniają możliwość wystąpienia powodzi i poziom zagrożenia, a także ustalają rodzaj zabudowy i zagospodarowania terenu.
Co trzeba sprawdzić przed rozpoczęciem budowy domu na terenie powodziowym
Procedura może okazać się trudna, nieopłacalna, a często niemożliwa. Zanim kupisz działkę, sprawdź dokładnie, jak wygląda okolica. Czy gospodarstwa są zalewane? A może po silnym deszczu woda zbiera się i zalega na powierzchni? I najważniejsze pytanie - czy w bezpośredniej bliskości przepływa rzeka, mogąca okresowo wylewać?
Zobacz, czy na tym obszarze są wały przeciwpowodziowe albo zbiorniki retencyjne, mające go chronić przed skutkami powodzi. Zbadaj też poziom wód gruntowych - dowiesz się, czy w przypadku powodzi masz się czym martwić. Zajrzyj też do Informatycznego Systemu Osłony Kraju. Wystarczy, że podasz numer działki, a algorytm obliczy, czy i w jakim stopniu zagrożona jest powodzią.
Budowa domu na działce na terenie zalewowym
Prawo od teraz wymaga budowania z użyciem materiałów ażurowych, dzięki czemu woda nie gromadzi się na powierzchni, blokowana np. przez nieprzepuszczalny beton. Opady wsiąkają w podłoże, co pomaga zachować odpowiednią rentencję. Na co zwrócić uwagę, projektując dom i wybierając materiały budowlane? Przede wszystkim budynek trzeba postawić w najwyższym miejscu działki, a parter musi być wysoki - ponad poziomem gruntu. W całej konstrukcji najważniejsze są wysokie i szczelnie zaizolowane fundamenty.
Ryzyko powodziowe związane z budową na terenach zalewowych
Podtopiony dom i zalana piwnica to efekty, z którymi musisz się liczyć. Weź również pod uwagę, że koszty ubezpieczenia budynku będą o wiele wyższe niż w przypadku "bezpiecznej" działki. Jeśli mimo wszystko uzyskałeś pozwolenie na wybudowanie domu, pamiętaj o zastosowaniu odpowiednich materiałów, które ochronią go przed skutkami powodzi.
