Podaż w dół, ceny w górę. Wiosna na rynku nieruchomości zapowiada się emocjonująco

Spowolnienie popytu na rynku mieszkań, rosnące ceny najmu i przede wszystkim działek - z takimi wnioskami wchodzimy w nowy sezon na rynku nieruchomości. Przy czym nie jest to jeszcze z pewnością koniec zawirowań, ponieważ cały czas niezwykle dynamicznie zmienia się bliższe i dalsze otoczenie tego sektora. 

Ceny działek w niektórych regionach osiągnęły 20-proc. wzrost wartości w ciągu roku. Jak podaje portal Bankier.pl tylko w Poznaniu, a wśród województw na Mazowszu działki były tańsze niż pod koniec 2021 roku. 

W tym samym ujęciu istotną zmianę widzimy w segmencie mieszkań na rynku wtórnym. Giełdowi deweloperzy sprzedali o 14 proc. mieszkań mniej niż na koniec 2020 roku. Jeszcze gorsze wnioski przynoszą dane dla poszczególnych miast na koniec lutego 2022 - według danych z portalu Rynek Pierwotny, np. we Wrocławiu w ciągu miesiąca sprzedaż spadła o 41 proc., natomiast na przestrzeni roku aż o 69 proc. Nieco lepiej było w stolicy, gdzie spadki te wynoszą odpowiednio 15 i 55 procent. 

Najbardziej zadzwiającą sytuacją możemy obserwować w obszarze mieszkań na wynajem. Kurcząca się podaż mieszkań winduje ceny przede wszystkim w największych miastach. Z raportu PKO BP wynika, że w ciągu ostatnich tygodni liczba dostępnych ofert mieszkań na wynajem zmniejszyła się od kilkunastu do ponad 60 procent! Przekłada się to oczywiście na dynamiczny wzrost cen, które w niektórych przypadkach skoczyły nawet o 1/3. We Wrocławiu aż o 36 proc, w Warszawie o 22 proc., a w Szczecinie o 13 proc. A to z pewnością nie koniec.

Dlaczego w  tym krótkim czasie mamy do czynienia z tak istotnymi zmianami? Kluczowe są dwa czynniki - inflacja i wszystkie jej konsekwencje oraz wojna w Ukrainie. I niestety należy założyć, że jeszcze przez wiele tygodni nie stracą na aktualności i będą wywierały presję na rynek nieruchomości.

Inflacja szczególnie mocne piętno odciska na segmencie mieszkań na rynku wtórnym. Deweloperzy znajdują się w klinczu - rosnące ceny materiałów podnoszą koszty realizacji kolejnych projektów, nie mogą oni jednak już dyskontować ich w cenie mieszkań, ponieważ znacząco spadła zdolność kredytowa klientów. Oni zresztą w związku z wojną w Ukrainie coraz częściej odwlekają decyzję o zakupie nowego mieszkania.

Zarówno rosnące ceny nowych mieszkań, jak i przede wszystkim napływ uchodźców do największych polskich miast spowodowały wzrost popytu na mieszkania na wynajem. Przełożyło się to oczywiście błyskawicznie na skokowy wzrost cen najmu. Należy przy tym podkreślić, że to z pewnością jeszcze nie koniec podwyżek. Nic niestety nie wskazuje na to, żeby sytuacja w Ukrainie miała się szybko zmienić, problem inflacji nie tylko w Polsce będzie się nasilał. Nawet mimo doniesień o lekkim rozluźnianiu polityki kredytowej przez banki, które częściowo obniżają marżę, nie będzie to czynnik, który pozwoli znacząco osłabić wpływ podnoszonych stóp procentowych na zdolność kredytową klientów. 

Ponieważ ceny mieszkań na rynku pierwotnym i tak w ostatnich miesiącach rosły, klienci coraz większą uwagę przykładają do działek i możliwości zbudowania na nich własnego domu. Czynnikiem wspierającym taką strategię jest uwolnienie możliwości zbudowania domu do 70 m2 bez pozwolenia, ale z drugiej strony wobec rosnącego popytu ceny działek również idą w górę. A ponieważ zaczyna poprawiać się pogoda, rosło będzie z pewnością zainteresowanie gruntami. Nawet jeśli podaż działek będzie rosła, nie należy spodziewać się przeciwnego kierunku jeśli chodzi o ceny. 

„Posiadacze atrakcyjnych gruntów często czekają właśnie na wiosnę i przede wszystkim lepszą pogodę. Poprawia to wizualną atrakcyjność gruntu i możliwość przygotowania atrakcyjniejszej oferty w internecie” - mówi Karol Bocheński, CEO Buylando, platformy oferującej wyłącznie nieruchomości gruntowe. 

„Oprócz ceny, rodzaju działki i lokalizacji to właśnie dobra ekspozycja oferty jest coraz bardziej istotnym czynnikiem wpływającym na tempo sprzedaży danego gruntu” - dodaje Karol Bocheński. 

To może Cię zainteresować: Na co zwracać uwagę przy sprzedaży działki budowlanej? Skuteczne ogłoszenie nieruchomości.

Czy zatem wobec problemów na rynku mieszkaniowym, zarówno na wtórnym jak i pierwotnym, realną alternatywą może stać się własna działka z opcją zbudowania na niej domu? Generalnie tak, aczkolwiek diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. 

Znalezienie odpowiedniego kawałka ziemi, mimo wysokiej podaży ogłoszeń, wcale nie jest zadaniem łatwym. Lokalizacja, uzbrojenie, dostęp do mediów - to kluczowe cechy gruntu dla osób szukających działki pod zabudowę jako alternatywy dla mieszkania w mieście. Istotna jest również oczywiście cena, która będzie na tyle atrakcyjna, że pozwoli zbilansować przynajmniej w części koszty dojazdu do miasta, pracy czy szkoły. 

Osobnym tematem jest także budowa domu, która po pierwsze kosztuje, nawet jeśli przyjmiemy opcję budowy z prefabrykatów, a po drugie trwa. Pozostaje oczywiście jeszcze kwestia odrolnienia gruntu (w przypadku zakupu działki rolnej), co jest niezbędne w sytuacji, w których chcemy postawić dom większy niż o podstawie 70 m2. 

Jedno nie ulega wątpliwości-nieruchomości są generalnie bardzo dobrą opcją lokowania kapitału szczególnie na trudne czasy. Chronią go doskonale przed inflacją, a przy dobrym zarządzaniu mogą stać się też źródłem dochodu. Z drugiej strony przed podjęciem decyzji warto nakreślić wszystkie możliwe scenariusze, również te bardzo mało prawdopodobne. Ostatnie 24 miesiące pokazały, że coś, co wydawało się kiedyś praktycznie niemożliwe, dziś staje się nową rzeczywistością.