Warmia i Mazury - czy można postawić dom na obszarze chronionym?

Warmia i Mazury to dla wielu synonim ciszy oraz pięknej, niemal nienaruszonej flory i fauny. Często są kojarzone z dziką przyrodą, w której sąsiedztwie trudno o budowę domu. Znaczna część tego regionu to obszar objęty specjalną ochroną prawną. Nie oznacza to jednak, że na największym w kraju pojezierzu zabudowa w otoczeniu lasów i akwenów jest niemożliwa. Od czego to zależy?

 Artykuł przygotowany we współpracy z Lokaty Ziemskie

Zgodnie z polskimi przepisami zabudowa na terenach prawnie chronionych takich jak Natura 2000 czy Mazurski Park Krajobrazowy jest możliwa, jednak wymaga przestrzegania wielu przepisów i wiąże się z licznymi zakazami, które są wyszczególnione w Ustawie o ochronie przyrody. Szczegółowe wytyczne różnią w zależności od rodzaju obszaru objętego ochroną.

Zabudowania na obszarach Natura 2000

Obszar chroniony w ramach Europejskiej Sieci Ekologicznej Natura 2000 to zarówno siedliska przyrodnicze, jak i infrastruktura gospodarcza obejmująca także obszary zurbanizowane. Głównym założeniem programu jest objęcie ochroną gatunków roślin i zwierząt o dużym znaczeniu regionalnym oraz globalnym.

W związku z tym proces przygotowań oraz sama budowa domu na tego typu terenach nie mogą negatywnie wpływać na środowisko naturalne. Zazwyczaj konieczne jest wykonanie raportu środowiskowego, w którym należy wskazać mocne strony planowanej inwestycji oraz propozycje działań, które ograniczają niekorzystny wpływ na środowisko.

Ponadto projekt zabudowań musi spełniać kryteria związane z krajobrazem, nie może powstać w miejscu, które zakłóca naturalne drogi migracyjne zwierząt. Zabudowania nie mogą być również źródłem znaczącej emisji zanieczyszczeń czy hałasu. 

Obszary chronionego krajobrazu — o czym należy wiedzieć?

Około 23 proc. powierzchni Polski zajmują obszary chronionego krajobrazu, najwięcej z nich znajduje się na terenie województwa warmińsko-mazurskiego. W art.24 Ustawy o ochronie przyrody ustawodawca wymienia liczne zakazy związane z utrzymaniem prawidłowego stanu tych siedlisk. Wśród nich:

• budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od:
  
  
  
  • linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych 
  
  
  • zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych, usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym
  
  
  
  


• likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych


• likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego, lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych


• dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka


• realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o  udostępnianiu informacji
  o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

Przedsięwzięciem, o którym mowa w ostatnim podpunkcie jest proces realizacji zabudowy mieszkaniowej, a także infrastruktury. Przy czym znaczenie ma wielkość działki oraz występowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to inwestycji:

• gdy działka jest objęta MPZP, a powierzchnia zabudowy mieszkaniowej to nie mniej niż 2 ha 


• gdy grunt nie jest objęty MPZP, a powierzchnia zabudowy zajmuje powierzchnię nie mniejszą niż 0,5 ha.

Tu warto zaznaczyć, że powierzchnia zabudowy to powierzchnia działki, którą zajmują obiekty budowlane, a także teren przeznaczony do zmiany na m.in. drogi dojazdowe, parking, ścieżki, w tym także te potrzebne podczas realizacji inwestycji.

Procedurę związaną z realizacją inwestycji należy zacząć od uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. O taki wniosek należy wystąpić do odpowiedniego Urzędu Gminy i dołączyć do niego wymagane dokumenty, w tym kartę informacyjną przedsięwzięcia, która jest wykonywana przez specjalistyczne firmy, a jej koszty zaczynają się od 500 zł. W niektórych przypadkach konieczne będzie także sporządzenie raportu środowiskowego związanego z planowaną inwestycją. Podczas całej procedury zazwyczaj wymagane jest przeprowadzenie tak zwanej inwentaryzacji przyrodniczej, która może potrwać nawet kilka miesięcy, koszt takiej ekspertyzy >10 000 zł. Następnie można starać się o uzyskanie warunków zabudowy.

O utworzeniu obszarów chronionego krajobrazu decyduje sejmik województwa w osobnej uchwale. W niej można znaleźć szczegółowe wytyczne i zakazy (oraz odstępstwa od nich) obowiązujące w konkretnym regionie. Aktualnie obowiązująca uchwała powinna być podstawą do sporządzania projektu, a także dokumentów w procesie uzyskiwania wymaganych zgód na realizację inwestycji.

Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe

W przytoczonej wcześniej ustawie o ochronie przyrody nie znajdziemy zakazu wznoszenia nowych zabudowań na terenie zespołów przyrodniczo-krajobrazowych. Warto jednak podkreślić, że są to obszary, na które składają się fragmenty zarówno krajobrazu naturalnego, jak i kulturowego, które wyróżniają dzięki swym walorom widokowym oraz estetycznym, przez co jak podkreśla ustawodawca, zasługują na specjalną ochronę.

Tutaj jednak istotny będzie jeszcze zapis pochodzący z art. 45 ust. 1 pkt. 7. Mówi on o zakazie zmiany sposobu, w jaki jest użytkowana dana ziemia. Wynika z niego wprost, że w przypadku, gdy grunt na obszarze Warmii i Mazur ma zastosowanie w działalności rolniczej, należy złożyć wniosek o Warunki Zabudowy na zabudowę zagrodową, tak by nie zmieniać jej pierwotnego przeznaczenia. 

Czy można zamieszkać na terenie parku krajobrazowego?

Zgodnie z art. 17 ustawy o ochronie przyrody występuje kilka zakazów związanych z zabudową na terenie parków krajobrazowych. Aby uzyskać Warunki Zabudowy w granicach tej formy ochrony przyrody należy wykonać te same czynności jak w przypadku obszaru chronionego krajobrazu.

Aby rozpocząć realizację budowy obiektu mieszkalnego na obszarze Warmii i Mazur, należy uzyskać zgodę właściwego organu. Ten musi uznać projekt przedsięwzięcia za taki, dla którego wykonanie specjalistycznego raportu o oddziaływaniu na środowisko nie będzie koniecznością, a procedura oceniająca wpływ inwestycji na przyrodę wykaże brak negatywnego oddziaływania na florę, faunę oraz krajobraz parku krajobrazowego. Do wniosku o Warunki Zabudowy warto dołączyć także kartę informacyjną, która stanowi dokument potwierdzający brak negatywnego wpływu inwestycji na środowisko.

Warmia i Mazury — zamieszkaj w otoczeniu przyrody

Wszystkie szczegółowe przepisy i restrykcje, choć wydają się uciążliwe, mają zapewnić jak najlepszą ochronę przyrody. Wybierając projekt oraz ekologiczne materiały
i rozwiązania budowlane możemy zadbać o piękno flory i fauny, która w danym miejscu nas najbardziej urzekła. 

W ofercie Buylando znajdują się pięknie położone działki na Warmii i Mazurach z doprowadzonymi mediami. Malowniczo położone grunty są zlokalizowane m.in. przy pełnym atrakcji i urokliwej natury Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich — nad jeziorami Tyrkło i Mamry. Warte uwagi są także grunty w mniej turystycznych i zacisznych okolicach Jeziora Blanki i Dobskie.