Wspólnoty Mieszkaniowe: Jak powstaje wspólnota i jakie są prawa i obowiązki członków?

Po pierwszym zakupie nieruchomości, wielu z nas dowiaduje się, że zostaliśmy częścią czegoś większego - wspólnoty mieszkaniowej. Ale co to takiego właściwie? Czym jest zarząd? Jakie są nasze prawa i obowiązki? Na jakich zasadach działa wspólnota? O tym właśnie mówi ten artykuł.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to forma zarządzania nieruchomością, na której została ustanowiona własność lokali. Według ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, kiedy w danej nieruchomości istnieje więcej niż jedna odrębna własność lokalu. Nie wymaga to żadnej specjalnej ustawy ani uchwały - powstaje automatycznie. Właściciele poszczególnych lokali stają się automatycznie członkami wspólnoty mieszkaniowej i mają obowiązki z tym związane - zarówno finansowe, jak i organizacyjne. Muszą oni m.in. ponosić koszty utrzymania nieruchomości, mają wpływ na podejmowanie decyzji dotyczących wspólnego użytkowania itd. Ale jak zarządzać taką wspólnotą?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – to ciało, które jest odpowiedzialne za zarządzanie daną nieruchomością. Zarząd musi zatwierdzać plany budżetu, nadzorować wykonywanie wszelkich prac, podejmować uchwały, a także być odpowiedzialnym za prowadzenie spraw finansowych i administracyjnych wspólnoty. Zarządcą może być wybrany członek wspólnoty zarządu, ale również osoba spoza niej, posiadająca stosowne uprawnienia.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty

Każda wspólnota mieszkaniowa opiera się na prawach i obowiązkach członków, które wynikają bezpośrednio z ustawy o własności lokali. Wśród najważniejszych praw członka wspólnoty są możliwość korzystania z części wspólnych nieruchomości, prawo do głosowania na zgromadzeniach wspólnoty oraz prawo do informacji na temat zarządzania. Zobowiązania członków wspólnoty dotyczą przede wszystkim udziału w kosztach utrzymania nieruchomości, przestrzegania uchwał zarządu wspólnoty i obowiązku szanowania praw pozostałych członków.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

W praktyce często spotykamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Pierwszy to "mała wspólnota" mieszkaniowa, do której zaliczamy nieruchomości, na których ustanowiona jest własność do 10 lokali. Drugi rodzaj to "duże wspólnoty" obejmujące nieruchomości z ponad 10 lokalami. W małych wspólnotach, decyzje zwykle podejmuje się na zgromadzeniach wspólnoty, przy udziale wszystkich właścicieli lokali. Natomiast w dużych wspólnotach, decyzje podejmuje zarząd, wybierany przez członków wspólnoty na zgromadzeniach.

Wspólnota a spółdzielnia

Do zarządzania nieruchomościami często wykorzystuje się formę spółdzielni. Jest to dość inna forma zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, choć niektóre elementy są podobne jak w przypadku wspólnot. Spółdzielnie są organizowane i regulowane przez kodeks cywilny, a ich działalność jest ściśle związana z uchwałami członków.

Ustawa prawna o zarządcach nieruchomości

O tej ustawie trzeba wspomnieć, ponieważ wprowadza ona konkretyzm do kwestii zarządzania nieruchomościami zarówno przez wspólnoty mieszkaniowe, jak i spółdzielnie. Ustawa ta zobowiązuje zarządców do posiadania odpowiednich kwalifikacji w celu zarządzania nieruchomościami. Nie bez powodu – zarządzanie nieruchomościami jest niezwykle skomplikowanym procesem, który wymaga nie tylko wiedzy prawniczej, ale i budowlanej, a także umiejętności negocjowania i mediacji. Wspólnota, zarząd, uchwały, zobowiązania, zebrania - to wszystko składa się na to, co nazywamy zarządzaniem nieruchomościami. Wiedza na ten temat jest niezwykle istotna dla każdego właściciela lokalu, ale też dla osób, które chcą profesjonalnie zająć się zarządzaniem nieruchomościami.