Zakup działki nad jeziorem. Na co zwrócić uwagę?

Poszukując działki nad jeziorem, koniecznie należy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii, które pomogą uniknąć ewentualnych problemów i zwiększą komfort użytkowania nieruchomości. Piszemy o nich wspólnie z naszym mazurskim partnerem, firmą New Earth, dzięki której w naszej ofercie dostępne są piękne działki nad mazurskimi jeziorami. 

Posiadanie własnej działki nad jeziorem to szereg korzyści, możliwość realizacji marzeń, idealna opcja dla osób chcących uciec od zgiełku miasta i spędzania czasu na łonie natury. To też świetna inwestycja, której wartość z czasem wzrasta. Pamiętajmy jednak, że zanim zdecydujemy się na zakup działki nad jeziorem (w tym również takiej z bezpośrednim dostępem do wody), powinniśmy dobrze cały proces przygotować, przeanalizować i przemyśleć. 

Rodzaj działki i strona formalna

Przede wszystkim, należy dokładnie sprawdzić rodzaj działki, na którą chcemy się zdecydować. Wyróżnić możemy trzy główne typy: działki rekreacyjne, budowlane i rolne. Działki rekreacyjne stanowią dobre rozwiązanie dla osób, które nie planują na nich stałego zamieszkania lub nie mają możliwości wybudowania na nich pełnowymiarowego domu. Ograniczenia w zabudowie tego typu działek są zazwyczaj znacznie większe niż w przypadku działek budowlanych. Natomiast działki rolne, z powodu braku odpowiednich przepisów prawnych i formalności, stanowią najmniej bezpieczny wybór i nierzadko prowadzą do różnych niejasności prawnych (albo rozbieżności względem oczekiwań). 

Absolutnie należy się również upewnić, że działka jest własnością sprzedającego i nie jest obciążona żadnymi wadami przeszkadzającymi w jej użytkowaniu. Można to zrobić na przykład poprzez sprawdzenie Księgi Wieczystej albo weryfikację notarialnego aktu nabycia przez obecnego właściciela. 

Zabudowa. Oczekiwania vs. rzeczywistość 

Przed zakupem gruntu należy dokładnie sprawdzić jej przeznaczenie dla swoich indywidualnych celów. Sam fakt, że działka objęta jest MPZP lub np. wydane dla niej zostały warunki zabudowy mogą nie wystarczyć, np. jeśli chcemy na niej wybudować domy pod wynajem.  

Pamiętajmy też, że w przypadku działek rekreacyjnych często ograniczeniem jest nie tylko rodzaj zabudowy, ale także wielkość powierzchni użytecznej domu. Działki budowlane z reguły są już bardziej uelastycznione, ale także wymagają bardziej rygorystycznych formalności i procedur. 

Kluczowe w tym kontekście są właśnie terminy: warunki zabudowy oraz MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Należy dowiedzieć się czy, a jeśli tak, to jakie są wydane dla danej działki warunki zabudowy i czy są one zgodne z planami kupującego. Jeśli grunt objęty jest MPZP, należy dokładnie sprawdzić, jakie są przewidywane przepisy dotyczące zabudowy, infrastruktury, dostępu do jeziora itp. Absolutnie nie wolno opierać się na niesprawdzonych i niepotwierdzonych informacjach! 

Dostęp do jeziora a linia brzegowa

Działka z własną linią brzegową to marzenie większości osób poszukujących gruntu na Mazurach. Należy jednak pamiętać, że takich gruntów jest niewiele, ich wartość przeważnie wysoka, sama działka przy brzegu musi spełniać też wiele określonych warunków, aby można było wybudować na niej całoroczny dom. 

Przypomnijmy: 

• w przypadku MPZP, istotne są m.in. warunki dotyczące zabudowy oraz wysokości budynków, powierzchni działki, udziału terenu zielonego, a także odległości od granicy działki, dróg, linii energetycznych itp.

Z kolei zgodnie przepisami na terenach nadbrzeżnych i zalewowych zabudowa jest możliwa tylko wtedy, gdy zostaną spełnione określone wymogi, m.in.:

• działka musi być wyznaczona w miejscowym planie zagospodarowania, przestrzennego jako teren budowlany, odległość budynku od linii brzegowej w przypadku działek


• przeznaczonych na cele budowlane musi wynosić co najmniej 100 metrów, chyba że miejscowe przepisy określają inną odległość lub jeśli właściwy organ wyda zgodę na mniejszą odległość,


• budynek musi być usytuowany w sposób zapewniający bezpieczeństwo budynku oraz jego użytkowników w przypadku powodzi,


• powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 15% powierzchni działki. 

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy Prawo wodne, właściciele działek nadbrzeżnych są zobowiązani do zachowania pasa brzegowego o szerokości minimum 3 metrów, w którym nie wolno prowadzić żadnych prac budowlanych ani nasadzeń. 

Media i infrastruktura 

To kolejna, kluczowa i niezwykle istotna kwestia, którą poddać trzeba szczególnej analizie przed zakupem gruntu, czyli dostępność niezbędnej infrastruktury i usług w okolicy działki. Czy istnieje dostęp do wody pitnej? Czy w pobliżu jest sieć energii elektrycznej, kanalizacja? Dziś trudno funkcjonować bez internetu, więc warto sprawdzić zasięg, ze światłowodem może być gorzej (choć zdarzają się one również na Mazurach). Warto również zorientować się, jakie są możliwości komunikacyjne i jak daleko są sklepy, szkoły, szpitale i inne udogodnienia. Często na Mazurach w mniejszych miejscowościach jest ich niewiele lub są daleko, a infrastruktura działa jedynie sezonowo. 

Przepisy środowiskowe, geologia, bezpieczeństwo 

Analizie należy poddać również przepisy dotyczące ochrony środowiska, które mogą mieć wpływ na możliwość zabudowy i korzystania z działki nad jeziorem. Niektóre obszary mogą być objęte ochroną przyrodniczą lub być częścią innych obszarów chronionych, co może narzucać ograniczenia co do rozwoju i zabudowy (np. obszar Natura 2000). 

Warto pochylić się też nad stanem prawnym czy prawno-ekologicznym jeziora. Jeśli jest ono własnością publiczną lub prywatną, może istnieć konieczność uzyskania specjalnych pozwoleń lub zgód na korzystanie z niego. 

Równie istotne są kwestie bezpieczeństwa. Czy istnieje ryzyko powodzi lub osuwisk? Czy działka jest narażona na inne naturalne zagrożenia. Najlepszym rozwiązaniem jest konsultacja z geodetą oraz/lub specjalistą od gruntów (geologiem, geofizykiem), aby ocenić warunki geologiczne działki. Ważne, aby sprawdzić, czy nie ma zagrożeń takich jak erozja brzegów jeziora, zmienny poziom wody lub inne czynniki, które mogą mieć wpływ na stabilność i użytkowanie działki.

Jeśli planujemy na jeziorze aktywnie uprawiać sporty lub jezioro, przy którym kupujemy działkę jest rozległe, warto sprawdzić, czy w okolicy działa odpowiednia infrastruktura ratownicza, tak jak służby ratownicze na wodzie.

Koszty i opłaty

Pamiętajmy, że cena działki to nie wszystko. Do tego doliczyć należy inne koszty, które zapewne będzie trzeba ponieść. To choćby podatek od nieruchomości, opłaty notarialne, koszty geodezyjne i ewentualne inne opłaty związane z transakcją. Jeśli przy działce nie ma mediów, koszty ich doprowadzenia będą z pewnością znaczne. 

Buylando/New Earth