Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej. Jak sprawdzić działkę przed zakupem?
Natalia
Z rok na rok na rynku nieruchomości spada liczba działek, które nie zostały objęte księgami wieczystymi. Pomimo tego, w dalszym ciągu można spotkać się z gruntami lub mieszkaniami bez księgi wieczystej. Cechują się one zazwyczaj ceną wiele odbiegającą od średniej ceny w danej lokalizacji i traktowane są przez potencjalnych nabywców z pewną dozą nieufności. Kupując nieruchomość, konieczne jest dokładne sprawdzenie jej stanu prawnego, aby w przyszłości uniknąć kłopotów z nich wynikających. Brak księgi nie zawsze jednak musi stanowić problem, a często jest dobrą okazją do korzystnego zakupu.
Co to jest księga wieczysta i gdzie jej szukać?
Księga wieczysta (w skrócie KW) to zbiór dokumentów pozwalający na poznanie stanu prawnego nieruchomości. Aktem prawnym regulującym jej funkcjonowanie jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Jest ona dostępna publicznie. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać, a jej treść można sprawdzić na dwa sposoby: w sądach rejonowych lub online w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Dostęp do nich znajduje się również na widoku mapy na naszym portalu po wybraniu interesującej nas działki. Każda z nich składa się z czterech działów mówiących o:
- adresie, powierzchni i przeznaczeniu nieruchomości,
- właścicielu,
- ograniczeniach w użytkowaniu,
- obciążeniu hipotekami i zadłużeniu.
Dokument ten pozwala na podjęcie świadomej decyzji o zakupie nieruchomości. Kupującego chronią prawa związane z opisywanymi księgami:
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych,
- pierwszeństwo praw wpisanych.
Co oznacza brak księgi wieczystej dla danej nieruchomości?
Przyczyny braku KW dla danej nieruchomości mogą być różnorodne i nie zawsze muszą być one powiązane z nieuregulowanym stanem prawnym. Nie każdy właściciel nieruchomości zadbał o to, żeby założyć księgę i ujawnić w niej aktualny stan własności. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nakazuje do przedstawienia takich informacji, jednak w praktyce trudno było to wyegzekwować. Przyczyną niepełnej dokumentacji może być również brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. Kupno nieruchomość bez księgi wieczystej nie zawsze musi więc być związane z ryzykiem. Brak KW nie jest problemem, ponieważ właściciel nieruchomości w każdej chwili może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej, który kosztuje 100 zł.
Nie ma przeszkód prawnych odnoszących się do sprzedaży nieruchomości nieposiadającej wpisu w księdze wieczystej. Osoba nabywająca taką działkę musi jednak liczyć się z pewnym ryzykiem, ponieważ może okazać się, że będzie ona obciążona hipotekami bądź służebnościami lub sprzedający nie będzie jej prawowitym właścicielem. Częstą praktyką w przypadku takiej transakcji jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest założenie księgi wieczystej przez sprzedającego. Umowa taka może być sporządzona przez notariusza.
To może Cię zainteresować: Działki na sprzedaż w Kiersztanowie - zamieszkaj nieopodal Mrągowa.
Jakie dokumenty warto sprawdzić przed zakupem działki bez księgi wieczystej? Czym jest akt nadania ziemi?
Istnieje kilka dokumentów świadczących o własności nieruchomości. Jednym z nich jest akt nadania ziemi, czyli pismo wydawane na podstawie Dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Mówi ono o tym, że przeniesienie prawa własności nadanego gospodarstwa na nabywcę następowało w drodze orzeczenia, zwanego orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania. Inne dokumenty świadczące o byciu właścicielem działki są:
- akt notarialny nabycia nieruchomości,
- postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
- decyzja administracyjna przyznająca własność lub prawo użytkowania wieczystego,
- dowód opłacenia podatku od spadków i darowizn, lub decyzja Urzędu Skarbowego ze zgodą na zbycie nieruchomości przed zapłatą jego podatku.
