Błąd w księdze wieczystej. Jak poprawić błędy merytoryczne w księdze wieczystej?

Zdarzyło Ci się natrafić na błędny wpis do księgi wieczystej swojej nieruchomości? Zapis w księdze zawiera błędny metraż mieszkania lub prosty błąd, jakim jest literówka? Pomyłki zdarzają się każdemu, jednak warto wiedzieć, jak je naprawić. Zobacz, w jaki sposób skorygować niezgodne ze stanem faktycznym informacje w treści księgi wieczystej.

Czym jest księga wieczysta i jakie informacje w niej znajdziemy?

Księga wieczysta stanowi zbiór dokumentów umożliwiający poznanie stanu prawnego nieruchomości. Aktem prawnym regulującym funkcjonowanie treści KW jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Jest ona dostępna publicznie — każda osoba, która zna jej numer, może ją przeglądać. Treść dokumentu można sprawdzić na dwa sposoby: w sądach rejonowych lub online w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Każda z nich składa się z czterech działów mówiących o:

• adresie nieruchomości,


• powierzchni i przeznaczeniu nieruchomości,


• właścicielu nieruchomości,


• ograniczeniach w użytkowaniu,


• obciążeniu hipotekami i zadłużeniu.

Dokument ten pozwala na podjęcie świadomej decyzji o zakupie nieruchomości. Kupującego chronią prawa związane z opisywanymi księgami:

• domniemanie zgodności ze stanem prawnym,


• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych,


• pierwszeństwo praw wpisanych.

Rodzaje niezgodności w KW. Dlaczego warto zadbać o sprostowanie błędów w księdze wieczystej swojej nieruchomości?

W ramach przygotowania nieruchomości do sprzedaży pierwszą czynnością, którą powinien wykonać właściciel nieruchomości, powinno być sprawdzenie poprawności danych w księdze wieczystej i ich zgodności ze stanem faktycznym. W łatwy sposób można tego dokonać bez wychodzenia z domu w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych.

Może się zdarzyć, że omyłkowo wkradł się do niej jakiś błąd, który przez lata nie został zauważony. Warto mieć na uwadze, że nie wszystkie małe błędy trzeba poprawiać. Tzw. błędy proste (usterki) nie uniemożliwiają sprzedaży nieruchomości. Notariusz będzie mógł je opisać w akcie notarialnym, a sąd naniesie poprawki. Poważniejsze są jednak błędy merytoryczne (np. nazwisko właściciela jest inne niż nazwisko sprzedającego) i to je trzeba mieć na uwadze, ponieważ mogą sprawić, że notariusz nie dopuści do podpisania umowy sprzedaży, dopóki nie zostaną poprawione.

Błędy merytoryczne w księdze wieczystej — jak poprawić treść księgi?

Sprostowania usterek, które nie powodują niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje sąd wieczystoksięgowy z urzędu, niezwłocznie po zauważeniu usterki (Art. 626 (13) k.p.c.) nie pobierając za to opłat. Jednocześnie ze sprostowaniem usterek sąd wydaje postanowienie o sprostowaniu usterki. Jeżeli literówkę w księdze wieczystej, traktowaną jako usterkę, zauważy właściciel nieruchomości, ma możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o sprostowanie takiej usterki. Sprostowanie omyłki pisarskiej polegającej na błędzie literowym nie musi skończyć się wydaniem postanowienia, ponieważ sprostowanie omyłki pisarskiej nie jest jednoznaczne z wpisem do księgi wieczystej.

Ważne jest porównywanie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, ponieważ wszelkie tego rodzaju niezgodności stanowią błędy merytoryczne, które będą wymagały poprawienia. Jeżeli taki błąd zostanie zauważony przez sąd, dokonuje on w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia. Takie błędy wynikają najczęściej z:

• podziału nieruchomości,


• scalania nieruchomości,


• zmiany numeracji nieruchomości,


• zmiany oznaczenia nieruchomości,


• migracji ksiąg wieczystych.

Najczęściej spotykanymi błędami merytorycznymi są:

• brak wpisu o istniejącym prawie (np. brak informacji o współwłaścicielu nieruchomości),


• błędnie wpisane prawo (np. podane w księdze nazwisko należy do poprzedniego właściciela zamiast aktualnego),


• wpis obciążenia, które nie istnieje (np. wpis hipoteki, która została spłacona).

W takich przypadkach niezbędne jest złożenie wniosku na urzędowym formularzu o poprawę niezgodności księgi wieczystej, za opłatą. Należy do nich dołączyć dokumenty będące podstawą wpisu.

To może Cię zainteresować: Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej. Jak sprawdzić działkę przed zakupem?

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości w KW

Błędy, które powodują niezgodność danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, są poprawiane przez sądy rejonowe na wniosek właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości. Sprostowanie oznaczenia nieruchomości dokonuje się poprzez złożenie wniosku na formularzu strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości lub pozyskanym w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego.