Czy kryzys w nieruchomościach dotknie również segmentu gruntów?

Mamy do czynienia z największą w tym wieku dynamiką zmian w odniesieniu do zawirowań społeczno-gospodarczych, choć określenie „zawirowania” jest chyba zbyt delikatne. Mimo że kryzys roku 2008 (a tak naprawdę lat 2007-2009) odcisnął potężne piętno na kondycji globalnej gospodarki, zdecydowanie w większym stopniu wpłynęła na nią najpierw pandemia, teraz czyni to wojna w Ukrainie. Wpływ ten jest oczywiście nierównomierny w odniesieniu do poszczególnych sektorów. Nie ulega jednak wątpliwości, że konsekwencje zaczynamy odczuwać już wszyscy. Dotyczy to także naszych portfeli i kondycji szeroko rozumianego sektora nieruchomości.

Najszybciej i w największym stopniu zawirowania w gospodarce dotknęły mieszkaniowego rynku pierwotnego. Nie mogło być inaczej - rozpędzająca się inflacja i lawinowo spadająca zdolność kredytowa przełożyły się na błyskawiczne ograniczanie się popytu. Widać to doskonale w opublikowanym na początku lipca przez BIK (Biuro Informacji Kredytowej) raporcie - wskaźnik zapytań o kredyty mieszkaniowe dosłownie zanurkował. W czerwcu 2022 r. o kredyt wnioskowało łącznie 19,52 tys. potencjalnych kredytobiorców, natomiast rok wcześniej 48,42 tys. - jest to spadek aż o 59,7%!

Co gorsze, wizja bliższej przyszłości nie nastraja optymistycznie, co potwierdza główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski: Czerwcowa wartość Indeksu jest najniższa w historii pomiaru od stycznia 2008 r. czyli od 14 lat. Niestety obawiam się, że w kolejnych miesiącach zarówno liczba wnioskujących jak i średnia kwota wnioskowanego kredytu jeszcze spadną, co spowoduje kolejny negatywny rekord w wartości samego BIK Indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe.

Pod silną presją i przed trudnym wyborem stoją także deweloperzy - obniżać ceny, czy czekać na powrót do „spokojniejszych” czasów. Tych jednak na horyzoncie nie widać. Nawet projekcja NBP dotycząca inflacji przewiduje spadek jej dwucyfrowych wartości dopiero w pierwszym kwartale 2024 roku. Warto dodać, że w tle jest także istotne spowolnienie tempa wzrostu PKB.

Po okresie silnej odbudowy aktywności gospodarczej w 2021 r., tempo wzrostu PKB w horyzoncie projekcji wyraźnie obniży się. W najbliższych kwartałach krajowa koniunktura będzie pozostawać nadal pod wpływem silnego negatywnego szoku podażowego, który przyczynia się jednocześnie do wyraźnego wzrostu cen. W dalszym horyzoncie projekcji w coraz większym stopniu niekorzystnie na krajową aktywność gospodarczą będzie oddziaływać oczekiwane spowolnienie wzrostu PKB w głównych gospodarkach rozwiniętych oraz istotny spadek napływu funduszy europejskich po zakończeniu wydatkowania środków z perspektywy UE na lata 2014-2020 - czytamy w opublikowanym przez NBP na początku lipca raporcie.

To może Cię zainteresować: Działki na sprzedaż. Nieruchomość budowlana czy grunty rolne?

Pandemia przyniosła skokowy wzrost zainteresowania gruntami. Było to spowodowane konieczność ograniczenia przemieszczania się, pragnienia dostępu do choćby małego skrawka własnej zieleni, ale też zmiany podejścia do pracy zdalnej. I czynniki te nie straciły na aktualności. Jednak w przestrzeni publicznej pojawiły się również takie, które powstrzymują potencjalnych klientów przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie - wsród nich jest oczywiście obawa o najbliższą przyszłość - dalszy przebieg wojny oraz związana z nią bezpośrednio pędząca inflacja. Wszystko to sprawia, że coraz trudniej przewidzieć nawet tę najbliższą przyszłość, dlatego wstrzemięźliwość w kontekście decyzji jest zrozumiała.

W odniesieniu do zakupu działki kluczowy jest cel, który chcemy zrealizować, stając się jej właścicielem. Rzeczywiście budowa domu, do tego jeszcze całorocznego, jest dziś nie lada wyzwaniem - ceny niektórych materiałów osiągającą astronomiczne wartości. Według danych zebranych przez portal Murator Plus w czerwcu 2022 materiały budowlane zdrożały średnio o 32% (rdr). Największe wzrosty odnotowały izolacje termiczne - ich ceny wzrosły aż o 62% (rdr). A jak wiadomo, to nie koniec podwyżek - potwierdza ostatnia projekcja Narodowego Banku Polskiego, który podaje, że inflacja CPI w 2022 r. wyniesie 14,2 proc., w 2023 r. znajdzie się na poziomie 12,3 proc., a znacząco spadnie dopiero w 2024 r. i wyniesie 4,1 proc. 

Pamiętajmy jednak, że to wcale nie musi oznaczać, że zakup działki musi być inwestycją skazaną na porażkę. Po pierwsze ziemia wciąż jest znakomitym zabezpieczeniem przed inflacja - jej wartość sukcesywnie rośnie, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę tereny poza największymi aglomeracjami. 

Według danych opublikowanych w Raporcie o cenach nieruchomości Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium średnie ceny transakcyjne działek są wzrosły w ujęciu rocznym o 5 proc. w województwie mazowieckim, 10 proc. w woj. lubelskim, o 14 proc. Łódzkim i aż o 19 proc. w Małopolsce.

 

Perspektywa wzrostu popytu i rosnącej wartości gruntów dotyczy przede wszystkim tych zlokalizowanych w tzw. miejskich enklawach oraz przede wszystkim na terenach atrakcyjnych z turystycznego i wypoczynkowego punktu widzenia. Choć należy podkreślić, że coraz częściej pojawiającym się w rozmowach dotyczących działek terminem jest second home. Oznacza on zakup działki pod budowę całorocznego domu, który ma służyć już nie tylko celom wyłącznie wypoczynkowym, ale także jako alternatywne miejsce pracy i zamieszkania. Wszystko dzięki właśnie coraz częściej praktykowanej możliwości pracy zdalnej, która rzecz jasna dotyczy przede wszystkim wolnych zawodów, kadry menedżerskiej czy przedsiębiorców, którzy funkcjonowanie swoich firm lub ich prowadzenie mogą realizować online.