Grunt rolny może okazać się żyłą złota
Szymon
Wybudowanie domu na gruncie rolnym nie jest łatwe, bo wymaga dopełnienia szeregu formalności, a ostateczna decyzja należy do urzędników, ale to może się udać. Kto podejmie ryzyko i dopnie swego, będzie mógł cieszyć się domem na wsi, w spokojnym otoczeniu, a do tego za grunt zapłaci mniej niż za nieruchomość, która spełnia wszystkie warunki do postawienia na niej budynku.
Nie można swobodnie kupować działek rolnych o dowolnej powierzchni. Reguluje to ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Określa ona, że każdy zainteresowany może nabyć działkę mniejszą niż 1 ha, przy czym nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa kontroluje obrót gruntami rolnymi
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu działki o powierzchni od 30 arów do 99,9999 arów. Sprzedaż takiej nieruchomości przebiega w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Nabycie działki rolnej o powierzchni przekraczającej 1 ha wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
To może Cię zainteresować: Wojcieszyce, malownicza miejscowość w gminie Stara Kamienica.
Grunty rolne: czy można na nich zbudować dom mieszkalny?
Inne zasady przewidziano dla rolników, a inne dla osób, które nie mają tego statusu. Rolnik posiadający gospodarstwo rolne ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że postawi budynek mieszkalny wraz z zabudowaniami gospodarczymi.
Nikt inny nie może wybudować domu mieszkalnego na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów lub uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej.
Jak zmienić przeznaczenie gruntu rolnego?
Przeznaczenia gruntów określa się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czyli akcie prawa miejscowego, który w formie uchwały przyjmuje rada gminy. Radni decydują, czy dany teren będzie przeznaczony pod zabudowę czy pod uprawy. Jeśli przeznaczony jest pod uprawy, to aby wybudować dom, zainteresowany będzie musiał doprowadzić do zmiany istniejącego planu.
W tym celu w gminie składa wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie zostanie uwzględniony, to ścieżka odwoławcza się zamyka. Inwestor musi poczekać, aż przestanie obowiązywać obecny plan miejscowy, a to może zająć nawet kilkanaście lat.
To może Cię zainteresować: Kupno działki rolnej nie będąc rolnikiem. Jak kupić ziemię rolną?
Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego
Plany zagospodarowania przestrzennego obecnie pokrywają zaledwie ok. 30 proc. powierzchni kraju, więc jest ogromna szansa na to, że działka rolna, na której nie-rolnik chce wybudować dom, nie jest nim objęta. W takiej sytuacji inwestor może wnioskować o decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej i później o decyzję o warunkach zabudowy. Wnioski te składa w gminie, ale jeśli grunty rolne mają najwyższą klasę (I-III), to zgodę musi wyrazić również minister właściwy ds. rolnictwa. Przy niższych klasach wymagana jest zgoda starosty.
Gdy minister lub starosta wydadzą już decyzję, sprawa wraca do urzędu gminy. Wyda on decyzję o warunkach zabudowy, ale tylko pod warunkiem, że spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia jest, jak przewiduje ustawa, „zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy”. Rzecz w tym, by nowa zabudowa dostosowana była do obiektów już istniejących. To zasada dobrego sąsiedztwa, która wyklucza zabudowę sprzeczną z ich funkcjami. Chodzi o to, by zabudowa była możliwie spójna;
- działka ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).
Jeśli inwestor przebrnie przez wszystkie te wymagające cierpliwości procedury, może stosunkowo niskim kosztem kupić, a następnie zabudować działkę rolną, na której zamieszka ze swoją rodziną lub odsprzeda ją. Biorąc pod uwagę nieustanny wzrost cen nieruchomości oraz fakt, że w tej gminie może być niewiele działek na sprzedaż, bo pozostałe nie są odrolnione, zrobi tym samym doskonały interes.
