Nieruchomości gruntowe. Trend kontra moda

Wydarzenia ostatnich kilkunastu miesięcy nadały nowego znaczenia sektorowi nieruchomości gruntowych znacząco podnosząc wartość działek, w tym również tę niefinansową. Polacy dostrzegli w gruntach szansę ucieczki z klaustrofobicznych miast i okazję do dobrej inwestycji. Czy jednak po pierwszej fali boomu, czeka nas spowolnienie, za którym pójdzie oczekiwany spadek cen?

Działki nigdy wcześniej nie cieszyły się takim zainteresowaniem jak w tym i minionym roku. Wszystko wskazuje na to, że wybuch pandemii przełamał pewną barierę w świadomości części społeczeństwa, która wcześniej nie dopuszczała w ogóle możliwości zakupu ziemi na własne cele. Doskonale widać to choćby po trendach w wyszukiwarce Google, gdzie od wiosny 2020 roku znacząco wzrosła popularność frazy „działka na sprzedaż”

Wyszkiwanie frazy "działki na sprzedaż" w wyszukiwarce Google (źródło: Google Trends)

Skok zainteresowania gruntami to nie tylko efekt pandemii. To także zmieniająca się sytuacja na rynku nieruchomości w szerszej perspektywie. Rosnące ceny przede wszystkim mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach pod wątpliwość poddały opłacalność takich inwestycji. Za cenę mieszkania w ścisłym centrum wciąż można kupić bliźniaka z niemałą działką i przede wszystkim własnym ogródkiem, i na taki ruch często decydowali się klienci.

Do niedawna sprzyjającym czynnikiem były także niskie stopy procentowe, choć podkreślić należy, że większość klientów kupowała mieszkania za gotówkę. Wartość tych transakcji tylko w siedmiu największych polskich miastach wyniosła aż 11 mld złotych w I półroczu 2021 roku. Według danych Narodowego Banku Polskiego udział gotówkowych zakupów mieszkań był szczególnie widoczny na początku zeszłego roku. Wyniósł odpowiednio 70 proc. w I kwartale i 62 proc. w II kwartale. Wynik spadł do 50% w trzecim kwartale, co analitycy wiążą z wypłatą kredytów na mieszkania na wyższym poziomie w porównaniu z liczbą sprzedanych lokali. 

Osłabienie dynamiki wzrostu cen czy sinusoida kosztów? 

Ceny gruntów cały czas rosną, choć już nie tak dynamicznie. Według raportu Pulsu Biznesu i Cenatorium w ujęciu kwartalnym w 2021 roku działki najszybciej drożały w województwie małopolskim (o 5 proc. Kw/kw), najmniej w warmińsko-mazurskim (0,2 proc.). Nieco większą rozpiętość mamy oczywiście w ujęciu rocznym, choć tu ciekawostka - w województwie mazowieckim na koniec III kwartału 2021 roku średnia cena działki spadła. Niewiele, bo 0,3 proc., ale zawsze. To jednak wciąż odchylenie od panującego w sektorze trendu, bo na drugim biegunie mamy dwucyfrowe wzrosty: 21,6 proc. W Małopolsce i aż 27 proc. W województwie lubelskim.

Od kilku lat obserwuje się osłabienie dynamiki wzrostu cen działek pod koniec roku, co wynika przede wszystkim z niesprzyjającej aury. Nie oznacza to jednak, że zainteresowanie wśród poszukujących gruntów było niższe. Przełom 2021 i 2022 przyniósł podniesienie stóp procentowych, a także najwyższą od kilkunastu lat inflację, która zbliża się do dwucyfrowych wartości. Dla wielu inwestorów był to dodatkowy argument przemawiających za lokowaniem oszczędności w ziemię, szczególnie w działki budowlane w pobliżu dużych miast. Wpływ na ceny tego typu parceli mogą przynieść także nowe przepisy związane z budową domów do 70 m2 bez pozwolenia.

To może Cię zainteresować: Działki ROD - jak nabyć rekreacyjny ogródek działkowy? Zasady korzystania i opłaty.

Czy wiosną popyt na grunty znów wystrzeli?

Segment gruntów, czy to inwestycyjnych czy z przeznaczeniem pod tzw. second home, na pewno wciąż znajduje się w Polsce w fazie rozwoju i tkwi w nim jeszcze bardzo duży potencjał do zagospodarowania. Widać rosnące zainteresowanie choćby osadami, czyli sąsiadującymi ze sobą działkami, do których np. w ramach jednego projektu i przez jednego inwestora doprowadzane są media czy budowana droga dojazdowa.

Popyt na takie grunty będzie z pewnością rósł, tym bardziej, że wciąż ziemia uważana jest za dobrą, bezpieczną inwestycję chroniącą przed inflacją. Pytaniem otwartym pozostaje natomiast polityka Rady Polityki Pieniężnej w odniesieniu do wysokości stóp procentowych. Mimo że wielu klientów kupuje grunty za gotówkę, spora część poszukujących bierze pod uwagę wyłącznie kredyt, nie mając innej możliwości. Rosnące stopy zapewne osłabią zdolność kredytową wielu chętnych, co przy jednoczesnym wzroście cen samych gruntów, może być czynnikiem negatywnie oddziałującym na część tego segmentu rynku.

Dziś widać, że to niestety nie koniec podwyżek stóp procentowych - geoplityczne zawirowania wywierają rosnącę presję na polską gospodarkę, sytuację na rynku walutowym i oczywiście na poziom inflacji. Jednym z niewielu skutecznych narzędzi walki z tym zjawiskiem jest podnoszenie stóp procentowych.  

Niezależnie od twardych danych dotyczących cen, skali zainteresowania i poziomu popytu analiza ostatnich 18 miesięcy na rynku działek pozwala postawić jedną, najważniejszą tezę - w Polsce zapanowała moda na kupowanie gruntów przez klientów indywidualnych. Chęć posiadania własnego skrawka ziemi stała się wyznacznikiem niezależności, a zawirowania na rynkach finansowych i gospodarce podniosły wartość gruntów jako doskonałego antyinflacyjnego narzędzia. Spoglądając w najbliższą przyszłość w perspektywie kolejnych dwunastu miesięcy można założyć, że przynajmniej do wakacji stan ten się utrzyma i działki dalej będą niezwykle popularnym, chętnie kupowanym produktem, którego zarówno finansowa ale i pozamaterialna wartość będzie rosła.