Optymalne wymiary działki budowlanej. Jaką powierzchnię i kształt działki wybrać pod budowę domu?

Nadszedł właśnie ten ekscytujący moment, kiedy decydujesz się przekuć marzenia o posiadaniu własnego domu w rzeczywistość? A może masz już nawet w głowie wizję idealnego domu? Zanim rozpoczną się działania związane z budową, konieczne będzie znalezienie odpowiedniego gruntu. To pierwszy, ale również najważniejszy moment w całym procesie, dlatego warto poświęcić mu odpowiednią ilość czasu i zaangażowania. Zakup działki o odpowiednich wymiarach i kształcie będzie miał bezpośredni wpływ na projekt domu. Warto jest mieć je na uwadze jeszcze przed załatwianiem formalności związanych z jej zakupem. W artykule doradzamy, jakie są optymalne warunki terenu, na którym można postawić dom jednorodzinny.

Czy przepisy prawa budowlanego regulują minimalną powierzchnię działki pod budowę domu?

Obecnie w systemie prawa brakuje regulacji wskazujących minimalne wymiary działki budowlanej, jednak w rzeczywistości istnieje kilka czynników, które powinno się mieć na uwadze przy wyznaczaniu powierzchni działki pod budowę domu. Determinują ją m.in. zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy. Jasno określają one minimalną powierzchnię działki budowlanej dla nowo powstających lub już istniejących działek.

Przed wydaniem pozwolenia na budowę domu na działce organy sprawdzają prawidłowe zlokalizowanie planowanego budynku względem granicy sąsiadującej działki. Prawnie minimalna odległość linii zabudowy od granicy działki powinna wynosić 4 m w przypadku ściany z oknami lub drzwiami. Odległość ta jest mniejsza w momencie, gdy ściana pozbawiona jest otworów okiennych i drzwiowych — wynosi wtedy 3 m.

Optymalne wymiary działki budowlanej na terenach miejskich, podmiejskich i wsiach. Jak to wygląda w 2022 roku?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydane w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje powierzchnie, które stanowią obowiązujące optymalne powierzchnie działek pod budowę domów.

Zależą one od ich lokalizacji i przyjmuje się, że jest to:

• 600 m2 dla terenów miejskich (minimalnie 300 m2),


• 1500 m2 dla terenów podmiejskich (minimalnie 1000 m2),


• 3000 m2 na wsiach (minimalnie 1000 m2).

Każdy inwestor powinien mieć również na uwadze, że optymalna oraz minimalna wielkość działki będzie uzależniona przede wszystkim od tego, jakiego rodzaju budynek planujemy na niej postawić. Warunki odnośnie do minimalnych wielkości działek budowlanych zależą od gminy, w jakiej działka jest położona. Częstym zapisem jest również minimalna szerokość działki, która najczęściej wynosi minimum 16 m. W przypadkach, gdy działka jest węższa, stosuje się odrębne przepisy wraz z możliwością wystąpienia o odstępstwo na warunki techniczne, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich lokalizacja.

Odpowiednie zagęszczenie obiektów budowlanych

Przepisy prawa budowlanego wprowadzają wymóg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektów budowlanych do maksymalnie dwóch na każde 500 m2 danej działki. Do takich zabudowań zaliczane są:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m²,


• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m².

W przypadku zdecydowania się na kupno działki o powierzchni 500 m2 należy dobrać odpowiedni projekt uwzględniający powyższe wytyczne. Najczęstszym wyborem jest dom z poddaszem użytkowym, pozwalający na zwiększenie przestrzeni mieszkalnej z jednoczesnym zachowaniem małej powierzchni zabudowy.

To może Cię zainteresować: O co pytać pośrednika przed kupnem lub sprzedażą nieruchomości?

Jak wybrać działkę idealną? Kształt działki i jego znaczenie przy wyborze projektu domu

Najwygodniej wybudować dom na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 800-1000 m2, jednak wielkość działki budowlanej to niejedyna istotna kwestia przy wyborze odpowiedniej nieruchomości. Ważne aspekty to również: uzbrojenie działki (przyłącza prądu i wody), cena, lokalizacja, dostęp do infrastruktury, dostęp do drogi publicznej oraz kształt działki.

Jak wybrać działkę o idealnym kształcie? Prosta, zbliżony do kwadratu forma, nie będzie wymagała specjalnego projektu domu, co znacznie obniży koszty budowy. Działki wąskie i długie wymuszają na właścicielach wybór projektu domu o ograniczonej szerokości. Z kolei działki o kształcie romboidalnym lub parcele trójkątne mogą stwarzać trudne warunki do zaadaptowania projektu, z uwzględnieniem optymalnego posadowienia względem stron świata.

To może Cię zainteresować: Zakup działki budowlanej - formalności.

Jak usytuować dom względem stron świata?

Istotną kwestią przy wyborze naszej działki jest jej orientacja względem stron świata. Powinno być ono skrupulatnie zaplanowane, ponieważ ma ogromny wpływ na takie kwestie jak: koszt ogrzewania, funkcjonalność budynku oraz samopoczucie jego mieszkańców.

Najlepiej nasłonecznione powinny być pomieszczenia dzienne (np. salon lub gabinet), dlatego warto je umiejscowić od strony południowej lub południowo-zachodniej. Te tereny warto również przeznaczyć na ogród i wyjście na taras. Wschodnia strona jest idealna na sypialnię, a najgorzej doświetlona północna na wjazd na działkę, garaż i pomieszczenia gospodarcze.