Samowola budowlana - legalizacja i kary

Kiedy budujesz garaż, a dopiero potem dociera do Ciebie, że chyba są jakieś przepisy prawa budowlanego. Obiekt stoi, a Ty głowisz się, jak tu teraz wyjść na czysto w papierach. Albo gotowy w połowie hotel odwiedza inspektor nadzoru budowlanego i wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Brzmi znajomo? Sprawdź, co grozi za postawienie budynku bez pozwolenia i jak uratować inwestycję.

Kiedy polskie prawo stwierdza samowolę budowlaną?

Istnieje kilka przypadków, w których organy nadzoru budowlanego uznają samowolne działanie:

• budowa bez pozwolenia,


• budowa bez zgłoszenia,


• budowa mimo sprzeciwu administracji w odpowiedzi na zgłoszenie,


• brak kierownika budowy i dziennika budowy,


• rozbieżności między tym, co jest w pozwoleniu na budowę, a tym, co tak naprawdę powstaje.

Legalizacja samowoli budowlanej — jakie dokumenty są potrzebne do zgłoszenia prac?

Obiekt budowlany lub jego część można zalegalizować. Wystarczy, żeby projekt zagospodarowania był zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli budynek już od jakiegoś czasu jest gotowy, to sprawdza się jego zgodność z zapisami obowiązującymi w momencie zakończenia robót budowlanych.

Te same dokumenty dotyczą obiektów z pozwoleniem na budowę i tych na zgłoszenie:

• zaświadczenie o zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albo uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej,


• projekt budowlany,


• oświadczenie o prawie do nieruchomości na cele budowlane,


• projekt techniczny.

Ile wynosi opłata za legalizację obiektu?

Najniższe wartości mają domy jednorodzinne, budynki gospodarcze i garaże. Pośrodku znajdują się szpitale i kościoły, a najwięcej zapłacisz za postawienie nielegalnego obiektu sportowego albo hotelu. Podstawowa stawka opłaty to 500 zł (s), którą mnoży się przez dwa współczynniki — kategorii obiektu budowlanego (k) i jego wielkości (w). Dla każdego budynku będzie to inna kwota — za każdym razem jednak spora.

To może Cię zainteresować: Podaż w dół, ceny w górę. Wiosna na rynku nieruchomości zapowiada się emocjonująco.

Dokumenty legalizacyjne — co jest potrzebne w urzędzie, żeby nie spalić tej szansy

Po pierwsze — pilnuj terminów. Jeśli legalizujesz obiekt budowlany nie sam z siebie, ale dlatego, że inspektor złożył Ci wizytę, od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy masz 30 dni na złożenie wniosku o legalizację i koniecznych dokumentów. Do tego musisz uiścić opłatę legalizacyjną. Nie prowadzisz dalszych robót, dopóki nie dostaniesz oficjalnego pozwolenia na budowę. Niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem, zarządcą, czy właścicielem — tak samo odpowiadasz za wszystkie nieprawidłowości.

Jakie są kary za samowolę budowlaną?

Do więzienia nie pójdziesz, w nowej ustawie z 19 września 2020 r. nie ma już zapisu o pozbawieniu wolności do lat 2. Nadal jednak podlegasz karze grzywny, może też zostać ustalony nakaz rozbiórki obiektu wybudowanego bez zgody. Z tym nie zwlekaj, bo jeśli minie ustalony termin, dostaniesz 10-krotną podwyżkę kary (ust 4. art 59i), a jeśli ją zignorujesz, to czeka Cię kolejna — tym razem kolejne 5 razy wyższa.

To może Cię zainteresować: Działka bez dostępu do drogi publicznej - co zrobić? Uzyskanie dojazdu do nieruchomości.

Przedawnienie samowoli budowlanej — kiedy desperacko liczysz na to, że urzędnicy mają bałagan w papierach

Nawet po nowelizacji prawa nie ma zapisu dotyczącego przedawnień. Jedyne rozwiązania są takie jak powyżej — legalizacja albo rozbiórka. Wszystko w zależności od tego, co wyniknie z postępowanie wyjaśniającego. Jeśli jednak jesteś człowiekiem o stalowych nerwach i przez minimum 20 lat nie zgłosiłeś dopuszczenia się samowoli budowlanej, masz szansę na uproszczoną procedurę legalizacyjną.

W ciągu 60 dni złóż:

• oświadczenia o posiadanym prawie do terenu,


• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,


• ekspertyzy technicznej potwierdzającej, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i można go bezpiecznie użytkować.