Umowa przedwstępna sprzedaży działki — co powinna zawierać i kiedy warto ją podpisać?

Zakup nieruchomości z reguły odbywa się w zaplanowany sposób: najpierw szukamy interesującej nas działki, mieszkania lub domu, spotykamy się z właścicielem lub deweloperem, następnie staramy się o ewentualne finansowanie, zbieramy dokumenty, czekamy na wizytę u notariusza i podpisujemy stosowne umowy. Wszystkie te czynności wymagają czasu, a żeby mieć pewność, że sprzedawca w trakcie tego procesu nie otrzyma lepszej oferty, warto zarezerwować interesującą nas nieruchomość poprzez podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży.

Umowa przedwstępna kupna działki — czym jest i do czego służy?

Przedwstępna umowa sprzedaży to popularna forma zabezpieczająca interesy obu stron — kupującego oraz sprzedającego. Pełni funkcję gwarantującą przyszłą transakcję i to, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, która w danym momencie nie może zostać podpisana z jakichś konkretnych przyczyn.

Umowę tę reguluje art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Innymi słowy, jest to umowa dająca gwarancję, że transakcja będzie bezpieczna i dojdzie do skutku.

Kiedy i dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży działki?

Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości najczęściej wiąże się ze staraniami o otrzymanie kredytu na zakup działki, ponieważ jest zwykle warunkiem jego uruchomienia i wydania środków przez bank.

Może się również okazać, że mimo że jesteśmy przygotowani finansowo, strona sprzedająca nie może udzielić nam wszystkich niezbędnych informacji na temat działki, przez co podpisanie umowy kupna-sprzedaży jest związane z ryzykiem. Daje nam ona możliwość sprawdzenia wszelkich istotnych kwestii związanych z działką jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Warto w tym momencie zastanowić się jakie informacje musimy sprawdzić i ile czasu nam to zajmie, a dopiero wtedy ustalmy termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej?

Wiele portali zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości oraz biur nieruchomości udostępnia na swoich stronach wzór umowy przedwstępnej, z których warto skorzystać. Musi być ona wykonana w formie pisemnej, a jej najważniejsze jej elementy to między innymi:

• data i miejsce zawarcia umowy,


• dane właściciela i kupującego,


• dane dotyczące przedmiotu sprzedaży — m.in. dokładna lokalizacja, numer, wielkość, numer księgi wieczystej, przeznaczenie i inne,


• cena sprzedaży działki,


• oświadczenie osoby sprzedającej, że jest właścicielem działki, a nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych, termin, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona


• wysokość zadatku lub zaliczki (w przypadku, jeśli w umowie przedwstępnej przedpłata nie jest nazwana jako zadatek lub zaliczka, przyjmuje się, że jest zadatkiem),


• warunki, jakie muszą zostać spełnione, żeby doszło do transakcji,


• warunki wypowiedzenia umowy.

Dla ważności umowy wymagane jest złożenie podpisów obu stron i wskazanie miejsca i daty jej zawarcia. Nie jest konieczne sporządzenie jej i zawarcie przed notariuszem, jednak daje nam to pewność, że umowa przygotowana jest w prawidłowy sposób. Dodatkowo warto wiedzieć, że nie możemy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli w okresie od roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Cena zawarcia umowy u notariusza zależy od wartości sprzedawanego gruntu i określana jest według taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej płaci się zawsze połowę taksy i dodatkowo należy doliczyć niewielką kwotę za każdą stronę odpisu aktu notarialnego.

To może Cię zainteresować: Zakup działki - w czym potrzebujesz pomocy notariusza?

Jakie są skutki zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości?

Wiemy już czym jest umowa przedwstępna zakupu działki i jakie są najważniejsze informacje, które powinna przedstawiać. Teraz warto zaznajomić się ze skutkami jej podpisania, które dzielą się na dwa rodzaje — słabszy i silniejszy.

Skutek słabszy — w razie niezawarcia umowy ostatecznej kupna-sprzedaży działki kontrahent ma prawo domagać się od drugiej strony umowy zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek niepodpisania umowy.

Skutek silniejszy — pozwala on na dochodzenie na podstawie umowy przedwstępnej zawarcia umowy sprzedaży na drodze sądowej, a dodatkowo możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania.